Plus-value immobilière : le piège fiscal que tout propriétaire rénovateur doit connaître

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Une décision de justice récente rappelle une règle fiscale souvent méconnue : lorsqu'un bien immobilier a fait l'objet de travaux importants, ce n'est pas forcément la date d'achat du bien qui compte pour calculer votre impôt, mais celle de la fin des travaux.

Imaginez que vous vendez un bien immobilier en réalisant un beau bénéfice. En France, ce gain — appelé plus-value immobilière — est soumis à l'impôt. Mais la loi prévoit une récompense pour les propriétaires patients : plus vous avez détenu le bien longtemps, moins vous payez d'impôts. Après 22 ans de détention, vous êtes même totalement exonéré d'impôt sur le revenu. C'est ce qu'on appelle « l'abattement pour durée de détention ».

Tout l'enjeu est alors de savoir à partir de quand commence-t-on à compter.

Une affaire à 43.000 euros d'impôt

C'est précisément la question qui s'est posée dans une affaire jugée par la Cour administrative d'appel de Nantes le 23 décembre 2025. Un couple avait vendu en janvier 2018 un ensemble de trois biens immobiliers. Pour l'un d'eux — vendu 190.000 euros — ils estimaient avoir droit à un abattement bien plus avantageux que celui retenu par l'administration fiscale.

Le fisc avait calculé la durée de détention à partir du 4 décembre 2006, date à laquelle le couple avait obtenu un permis de construire pour transformer un garage en immeuble d'habitation. Le couple, lui, réclamait que l'on parte du 13 juin 1990, date à laquelle avaient débuté les premiers travaux sur ce terrain — soit 16 ans de plus, et donc un abattement bien plus important. La différence se chiffrait à 43.189 euros d'impôts.

Rénover ou reconstruire ? Toute la question est là

Pour comprendre l'enjeu, il faut savoir comment le bien avait évolué. À l'origine, le couple avait construit un simple garage-atelier en 1990. Des années plus tard, en 2006-2007, ils ont obtenu des autorisations pour démolir partiellement ce garage et construire à sa place un véritable immeuble de logements : un T3 au rez-de-chaussée, un T2 au premier étage, un studio sous les combles, et un garage.

Le couple arguait que le nouveau bâtiment avait été érigé sur les fondations et les murs de l'ancien garage, et qu'il ne s'agissait donc que d'une extension. Ils voulaient ainsi faire remonter la date de départ au début de la construction initiale, en 1990.

Mais la justice n'a pas suivi ce raisonnement. La Cour a constaté que les transformations étaient trop profondes pour être considérées comme de simples travaux d'amélioration : la consistance du bien (sa surface, son architecture) et sa destination (un garage devenu immeuble d'habitation) avaient radicalement changé. Dans ce cas, la loi est claire : quand des travaux équivalent à une construction nouvelle, le compteur repart à zéro.

Ce que cela signifie concrètement pour les propriétaires

Cette décision illustre une règle que beaucoup ignorent : transformer profondément un bien immobilier peut faire perdre des années d'abattement fiscal. Si vous avez démoli puis reconstruit, agrandi ou changé la nature de votre bien, l'administration fiscale peut considérer que le bien vendu n'est plus le même que celui que vous déteniez à l'origine.

Source : Arrêt n° 25NT00195 — Cour administrative d'appel de Nantes, 23 décembre 2025